Słaba cyrkulacja w systemie grzewczym z powodu niedbalstwa dewelopera

Dzień dobry. U Was dzieje się rażący skandal, co niestety nie jest rzadkością we wspólnotach mieszkaniowych. Najwyraźniej chcieliście bez zewnętrznej firmy zarządzającej, myśleliście, że będzie lepiej, a wyszło jak zawsze.

Przejdźmy do rzeczy po kolei:

1. «Sam system został zaprojektowany dla 7-piętrowego budynku, jednak deweloper dobudował jeszcze dwa piętra» — na jakiej podstawie zmieniono pierwotny projekt budowy domu i gdzie jest to udokumentowane? I co znaczy, że pozostawiono pierwotny projekt systemu grzewczego? To rażące naruszenie, które można zakwalifikować jako samowolne przystosowanie i zaniedbanie, ponieważ ogrzewanie zostało wykonane, ale nie wprowadzono zmian technicznych w paszporcie technicznym, oraz naruszono procedurę przygotowania dokumentacji projektowej. Co podlega karze grzywny i prawnemu wymogowi przywrócenia wszystkiego do pierwotnego projektu, jeśli w jakikolwiek sposób naruszone są prawa mieszkańców. Powołuję się na art. 25 i 29 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej, a także pkt 6 Zasad utrzymania nieruchomości wspólnej w budynku wielorodzinnym, zatwierdzonych rozporządzeniem Rządu FR z dnia 13.08.2006 nr 491. Jestem pewna, że znajdzie się tam jeszcze wiele naruszeń przepisów, na przykład: zaniedbanie, przekroczenie uprawnień i inne.

Dobudowywanie pięter bez zmiany projektu jest niemożliwe. Same normy ciśnienia są już naruszone według wszystkich norm budowlanych SNIP, nie mówiąc już o bezpieczeństwie i innych rzeczach. Mam wrażenie, że Państwa dom ze wszystkimi schematami rysował 3-letni syn prezesa wspólnoty mieszkaniowej, a potem po prostu wcielili to w życie, jak mogli, “byle jak”.

2. «W zwężeniu tkwi cały problem» — jak już powiedziano, jest to przebudowa, artykuł 25 i artykuł 29 Kodeksu mieszkaniowego, przy czym z naruszeniem praw mieszkańców i wyrządzoną im szkodą.

3. „Gdzie się skarżyć”. A to pytanie jest bardzo złożone. TSŻ to nie zwykła firma zarządzająca – będziecie z nimi mieszkać jeszcze bardzo długo, a jeśli inspekcja mieszkaniowa weźmie się za Państwa, głowy polecą. W końcu TSŻ tworzy co najmniej 50% mieszkańców budynku… Ale to moralna strona sprawy; mieszkanie z takim problemem jak u Państwa jest oczywiście niezwykle problematyczne.

——————

Co robić? Jako właściciel mieszkania w budynku wielorodzinnym, mogą Państwo z łatwością zakwestionować praktycznie każde rozwiązanie i działanie TSŻ, jeśli naruszają one Państwa prawa i są sprzeczne z normami prawnymi, które Państwu przysługują.

Zazwyczaj są to problemy następującego rodzaju:

1. Ustalona taryfy są zbyt wysokie.
2. Ponownie – nielegalna przebudowa, budowa kapitalna, przearanżowanie.
3. Problemy ze świadczeniem usług, za które Państwo płacą. Niskie normy ciśnienia wody, awarie energii elektrycznej, nieprzestrzeganie reżimu temperaturowego i tak dalej.
4. Wykorzystywanie mienia wspólnego bez uzgodnienia na własne potrzeby i wzbogacenie się.

I tak dalej.

Ogólnie rzecz biorąc, początkowo dobrze byłoby zebrać radę mieszkańców i przedłożyć problem do rozpatrzenia, ale w praktyce zazwyczaj wszyscy są odważni na osobności, a na zebraniu się wycofują.

Pierwszą rzeczą, którą Państwo robią, jest napisanie skargi na ręce prezesa zarządu TSŻ. Wskazane jest przy tym zebrać jak najwięcej podpisów; w praktyce jedna osoba nie jest w stanie udowodnić bez dowodów poważnych naruszeń, a to lata procesów sądowych lub koszty niezależnych ekspertyz (chociaż można od razu do sądu, ale lepiej tak). Reklamację sporządza się obowiązkowo w dwóch egzemplarzach i powinna być poświadczona podpisami i pieczęciami, a także należy wpisać datę i numer. Jeden egzemplarz pozostaje u Państwa, drugi u prezesa TSŻ.

W tym przypadku proszę wysunąć żądania dotyczące poprawy zaopatrzenia w ciepło, kierując się następującą dokumentacją, która jasno określa Państwa prawa mieszkaniowe:

1. GOST 30494-96 – optymalne i dopuszczalne parametry mikroklimatu w pomieszczeniu mieszkalnym.
2. SP 23-101-2004 – normy budowlane (proszę dokładnie przestudiować ten dokument). Znajdują się w nim zasady, które należy przestrzegać już na etapie budowy, w celu stworzenia optymalnego mikroklimatu w przyszłości.
3. SNiP 31-01-2003 – ustala reżimy temperaturowe dla zamieszkania.

Proszę wszystko przestudiować, wybrać potrzebne Państwu paragrafy, ponieważ często wprowadza się poprawki i zmiany. Ponadto proszę wystosować ostrzeżenie, że jeśli Państwa żądania nie zostaną spełnione, zwrócą się Państwo do sądu lub innych organów nadrzędnych wobec TSŻ.

W teorii lepiej to robić w zimnej porze roku. Nie pamiętam dokładnie, ale w ciągu 7 do 10 dni powinni zareagować na Państwa skargę. Prawidłowo – przyjść i dokonać pomiarów; jak w Państwa dziwnej firmie to się odbywa, nie jest nikomu znane. Ogólnie rzecz biorąc, sytuacja powinna chociaż zacząć być rozwiązywana.

Jeśli nie było żadnej reakcji, można od razu działać radykalnie, ale radziłabym Państwu w ten sposób sporządzić około 3 reklamacji, żeby być pewnym. Wysyłają Państwo albo listem poleconym, potem odbierają kopię (nie oddadzą, na miejscu napiszą Państwo jeszcze, papieru wystarczy dla wszystkich) albo osobiście przynoszą.

Dalej, w przypadku braku skuteczności reklamacji, zdecydowanie zaleca się zwrócenie do biura posiadającego odpowiednią licencję w celu przeprowadzenia niezależnej ekspertyzy pomiarów ciepła w pomieszczeniu i przyczyn jego braku, jednak ponownie trzeba będzie czekać do późnej jesieni, teraz jest to już niecelowe. U nich należy pobrać 2 egzemplarze protokołu oględzin, najlepiej 3, jeden wysłać do przewodniczącego TSŻ, drugi pozostanie u Państwa, a trzeci dostarczyć do miejsca składania skargi. Może to być:

– Prokuratura.
– Inspekcja Mieszkaniowa.
– Rospotrebnadzor.

Skarga do Rospotrebnadzoru jest składana mniej więcej w następującej formie:

1. Do Pana/Pani Kierownika [nazwa organizacji] od [imię i nazwisko] lub mieszkańców budynku wielorodzinnego.
2. Nasz budynek wielorodzinny (pełny adres z kodem pocztowym) jest obsługiwany przez takie a takie TSŻ.
3. Problem powstał w następujący sposób… (opisują Państwo sytuację).
4. Na reklamację nr [numer] nie otrzymano odpowiedzi (kopię załączam).
5. W wyniku oględzin mieszkania przez niezależną ekspertyzę, uzyskano następujące wyniki (protokół załączam).
6. Swoich obowiązków nie naruszam, wszystkie opłaty wnoszę regularnie i terminowo.
7. Kierując się następującymi dokumentami (wskazałam je Państwu powyżej) oraz artykułami nr 27-31 Ustawy o ochronie praw konsumentów, proszę o podjęcie działań.
8. Data, godzina, podpis.

Ale ogólnie, lepiej pobrać gotowy formularz z internetu (sądzę, że znajdą Państwo bez trudu), aby od razu pisać według wzoru, lub zapytać w instytucji – podpowiedzą Państwu. Nawiasem mówiąc, nie ma ścisłych wymagań co do formatowania.

TSŻ – organ uprawniony do działań podobnych instancji, a skargi na niego nie różnią się od standardowych i są rozpatrywane zgodnie z ustawą federalną “O trybie rozpatrywania wniosków obywateli Federacji Rosyjskiej”. Jest to bezpłatne, a rozpatrywanie trwa zwykle do 30 dni roboczych, z wyjątkiem sytuacji wyjątkowych, wymagających dodatkowego rozpatrzenia w terminie nieprzekraczającym +30 dni. Jeżeli TSŻ w tym czasie zaspokoił Państwa potrzeby i prawa, mogą Państwo wycofać wniosek w związku z pojednaniem i porozumieniem stron. Ale należy być ostrożnym – obiecywać to nie znaczy spełniać.

W rezultacie, jeśli instancja stwierdziła naruszenia, wyznacza termin, w którym TSŻ musi naprawić sytuację, a ponadto najprawdopodobniej nałoży karę pieniężną za określone naruszenia (odmowa udostępnienia danych wchodzi w ich zakres) albo przekaże sprawę do dalszego dochodzenia, jeśli wykryto poważne defekty w ich działalności. W Państwa sytuacji wygrają Państwo każdy proces sądowy.

I na koniec, abyście Państwo znali swoje prawa w przyszłości, przytoczę Państwu Kodeks Mieszkaniowy, artykuł 138, „Obowiązki wspólnoty właścicieli mieszkań”:

“Wspólnota właścicieli mieszkań jest zobowiązana:

1) zapewniać spełnienie wymagań niniejszego rozdziału, postanowień innych ustaw federalnych, innych normatywnych aktów prawnych, a także statutu spółdzielni;
2) zarządzać budynkiem wielomieszkaniowym w trybie określonym w rozdziale VIII niniejszego Kodeksu;
3) wykonywać w trybie przewidzianym przepisami prawa zobowiązania wynikające z umowy;
4) zapewniać właściwy stan sanitarny i techniczny wspólnej nieruchomości w budynku wielomieszkaniowym;
5) zapewniać wykonanie przez wszystkich właścicieli lokali w budynku wielomieszkaniowym obowiązków w zakresie utrzymania i naprawy wspólnej nieruchomości zgodnie z ich udziałami w prawie współwłasności tej nieruchomości;
6) zapewniać poszanowanie praw i prawnie uzasadnionych interesów właścicieli lokali w budynku wielomieszkaniowym przy ustalaniu warunków i trybu posiadania, użytkowania i rozporządzania współwłasnością;
7) podejmować niezbędne działania w celu zapobieżenia lub zakończenia działań osób trzecich, utrudniających realizację praw posiadania, użytkowania i w granicach przewidzianych przepisami prawa rozporządzania przez właścicieli lokali wspólną nieruchomością w budynku wielomieszkaniowym lub temu przeszkadzających;
8) reprezentować prawnie uzasadnione interesy właścicieli lokali w budynku wielomieszkaniowym związane z zarządzaniem wspólną nieruchomością w tym budynku, w tym w stosunkach z osobami trzecimi;
9) prowadzić rejestr członków spółdzielni i corocznie w pierwszym kwartale bieżącego roku przekazywać kopię tego rejestru organom władzy wykonawczej podmiotów Federacji Rosyjskiej, o których mowa w części 2 artykułu 20 niniejszego Kodeksu;
10) przedkładać uprawnionym organom władzy wykonawczej podmiotów Federacji Rosyjskiej, o których mowa w części 2 artykułu 20 niniejszego Kodeksu, w terminie trzech miesięcy od dnia rejestracji państwowej zmian wprowadzonych do statutu spółdzielni, poświadczone przez prezesa spółdzielni i sekretarza walnego zgromadzenia członków spółdzielni: kopię statutu spółdzielni, wyciąg z protokołu walnego zgromadzenia członków spółdzielni o podjęciu decyzji o wprowadzeniu zmian do statutu spółdzielni wraz z załączonymi, poświadczonymi przez prezesa spółdzielni i sekretarza walnego zgromadzenia członków spółdzielni kopiami tekstów odpowiednich zmian.”

Życzymy Państwu powodzenia w tym trudnym zadaniu.