Zalali sąsiadów z dołu: co robić, aby usunąć pretensje z ich strony

Czasami dobrowolnie lub mimowolnie stajemy się uczestnikami nieprzyjemnych zdarzeń. Na przykład mieliśmy powódź, a woda, pokonując stropy, zalała mieszkanie poniżej. I dobrze, jeśli tylko jedno!

Nie dość, że teraz we własnym mieszkaniu trzeba zrobić nieplanowany remont, to jeszcze sąsiadom trzeba będzie zapłacić odszkodowanie. A zatem, zalał Pan sąsiadów z dołu: co robić w takiej sytuacji? O tym porozmawiamy w naszym artykule. Omówimy również, jak ustalić sprawcę powodzi i prawidłowo sporządzić protokół zalania.

Przedstawimy możliwe scenariusze zdarzeń i sposoby rozwiązania problemu, szczegółowo rozpatrując polubowne załatwienie sprawy poprzez konstruktywne negocjacje oraz usunięcie roszczeń na drodze sądowej.

Co zrobić w pierwszej kolejności?

Chwilowe oszołomienie, litość nad sobą i ostry atak samobiczowania minęły? Czas wziąć się do roboty! Trzeba pomyśleć o tym, jak zminimalizować skutki awarii i nie pogorszyć przy tym swojego i tak niekorzystnego położenia.

Pierwsze kroki powinny być następujące:

• jeśli źródło wycieku znajduje się na terenie Pana mieszkania, należy zakręcić wodę za pomocą zaworu kulowego, odcinając jej dopływ;
• należy odłączyć zasilanie w mieszkaniu, aby nie doszło do zwarcia i porażenia prądem wszystkich, którzy w danym momencie mają kontakt z wodą;
• należy zadzwonić do spółki zarządzającej (SZ) i wezwać hydraulików;
• jeśli zalanie nastąpiło w weekend, należy zadzwonić do pogotowia technicznego;
• jak najszybciej należy zebrać wodę, która znajduje się na podłodze, aby nie przeciekła niżej;
• jeśli Pana odpowiedzialność za zalanie lub mieszkanie jest ubezpieczona, należy koniecznie zadzwonić do swojego ubezpieczyciela i postępować zgodnie z otrzymaną instrukcją.

Wszyscy rozumieją, że nikt celowo nie będzie zalewać sąsiadów, a Pan w tej sytuacji jest nie tylko sprawcą, ale także poszkodowanym.

Jeśli nieszczęście zdarzyło się w godzinach pracy, proszę postarać się zrobić następujące rzeczy:

Nie ma Pan wątpliwości, że mieszkańcy dolnego mieszkania na pewno do Pana przyjdą?

Nie ma sensu ukrywać się przed nimi i tym samym przyczyniać się do zaostrzenia stosunków: proszę od pierwszych minut rozmowy starać się znaleźć z nimi wspólny język.

Należy jak najszybciej zebrać wodę z powierzchni podłogi, zanim przecieknie do sąsiadów: proszę użyć do tego jak najwięcej szmat.

Od pierwszych minut należy starać się zjednać sobie sąsiadów szczerym żalem, jeśli to Pan jest sprawcą zalania, lub wspólnymi zdecydowanymi działaniami, jeśli winne są osoby trzecie.

Proszę wyjaśnić sąsiadom, że pomimo iż woda płynie z Pańskiego mieszkania, to sprawcą zalania może nie być Pan. Staje się to szczególnie oczywiste, jeśli u sąsiadów potop nie ustał po tym, jak zakręcił Pan kran z wodą u siebie.

Zdarza się też, że źródło wycieku trudno znaleźć – nie ma bijących w górę strug, a woda zdążyła już rozlać się po wszystkich pokojach.

Proszę szukać miejsc ryzyka, ukrytych za armaturą, blatem, ściankami z płyt gipsowo-kartonowych:

Szukamy winnego powodzi

Odpowiedź na to pytanie nie jest tak oczywista, jak mogłoby się wydawać Państwa sąsiadom. W budynkach wielorodzinnych (BWM) istnieje majątek wspólny, który należy do wszystkich właścicieli lokali mieszkalnych w budynku. Zasady jego utrzymania określają przepisy zatwierdzone 13 sierpnia 2006 roku Rozporządzeniem Rządu nr 491 (zwane dalej Przepisami).

Elementy wyposażenia technicznego i instalacji wspólnych znajdują się również w lokalach mieszkalnych właścicieli mieszkań.

Jeśli firma zarządzająca nierzetelnie wywiązuje się ze swoich obowiązków w zakresie utrzymania majątku wspólnego, można skierować do jej kierownictwa pisemną reklamację, nie doprowadzając sytuacji do awaryjnej.

Do takiego majątku należą:

• piony ciepłej i zimnej wody;
• rurociąg kanalizacyjny;
• centralny system grzewczy.

Zgodnie z przepisami, nienależyte utrzymanie majątku wspólnego w budynku wielorodzinnym pociąga za sobą odpowiedzialność organizacji, z którą właściciele mieszkań zawarli odpowiednią umowę, czyli firmy zarządzającej.

Wariant #1 — spółka zarządzająca

Jeśli wyciek nastąpił z powodu awaryjnego stanu pionu, odszkodowanie za wyrządzone szkody będą musieli pokryć zarządcy. Nawiasem mówiąc, zalania wynikające z przecieku dachu budynku wielorodzinnego – to również wina firmy zarządzającej.

Warto jednak zwrócić uwagę na okoliczności, które przyczyniły się do wycieku. Na przykład, jeśli samodzielnie, bez powiadomienia organizacji eksploatującej i bez uzyskania jej zgody, dokonali Państwo wymiany pionów kanalizacyjnych lub wodociągowych. Takie działania są nielegalne, podobnie jak wszelkie nieautoryzowane ingerencje w pracę wymienionych instalacji.

Jeżeli fakt takiej samowolnej ingerencji zostanie stwierdzony, odpowiedzialność poniesie właściciel mieszkania, w którym dokonano nielegalnych prac.

Wariant #2 — właściciel mieszkania

Pierwszy zawór odcinająco-regulacyjny, który odcina wodę w mieszkaniu, oddziela majątek ogólnobudynkowy od wewnątrzmieszkaniowego. Jeśli doszło do uszkodzenia rury za tym zaworem lub woda wyciekła z powodu niesprawnego urządzenia sanitarnego lub innego podłączonego do wodociągu (pralka, zmywarka itp.), to odpowiedzialność poniesie właściciel mieszkania – źródła zalania.

Proszę nie zostawiać pracujących pralki i zmywarki bez nadzoru; napełniając wannę wodą, należy pilnować, aby otwór przelewowy nie był zablokowany.

Ale nawet w tym przypadku mogą być niuanse, które należy wziąć pod uwagę.

Należą do nich:

• Obecność najemców. Właściciel może nie mieszkać w mieszkaniu. Jeśli przecieku dopuścili się najemcy lub dzierżawcy, oficjalnie mieszkający w tym miejscu zgodnie z zawartą umową, należy przeczytać warunki odpowiedzialności zapisane w tej umowie.
• Uszkodzone urządzenie. Kupując pralkę lub zmywarkę, miskę ustępową ze spłuczką, baterie, krany i inne urządzenia, należy zachować paragony. Potwierdzają one fakt zakupu i pozwalają właścicielowi wystawić rachunek sprzedawcy, jeśli ekspertyza uzna sprzedany przez niego towar za wadliwy. W takim przypadku sprzedawca będzie musiał odpowiedzieć również za szkody wyrządzone przez wadliwy produkt, który sprzedał.
• Niskiej jakości prace remontowe lub montażowe. Jeśli wynajęta organizacja zainstalowała urządzenie z naruszeniem norm, poniesie odpowiedzialność za niską jakość wykonania pracy oraz za negatywne skutki spowodowane tą okolicznością.

Czasami do zalania może doprowadzić uderzenie hydrauliczne lub skok napięcia elektrycznego. W takim przypadku winnymi mogą okazać się organizacje dostarczające media. Ale nie należy zapominać, że działających urządzeń elektrycznych (pralka lub zmywarka) nie wolno zostawiać bez nadzoru.

Jeśli mieszkanie jest wynajmowane, to za niesprawny kran lub awaryjną rurę znajdującą się w strefie odpowiedzialności właściciela, z reguły odpowiada właściciel mieszkania. Natomiast za przelanie w wannie lub kuchni z powodu pozostawionego bez nadzoru odkręconego kranu odpowiada najemca.

Jak Państwo widzą, ustaliwszy przyczynę zalania, określimy również sprawcę zdarzenia. Ale czasami na odkrycie prawdy trzeba będzie poświęcić zarówno pieniądze, jak i czas.

Wariant #3 — osoby trzecie

Jeśli jest pewność co do winy osób trzecich, to czas przypomnieć sobie, że Państwa mieszkanie i mienie również ucierpiały. W celu odnotowania faktu zalania i określenia szkody wyrządzonej przez wodę, należy sporządzić protokół zalania.

Nie zawsze właściciele mieszkania, z którego doszło do wycieku, są winni zaistniałej awaryjnej sytuacji: czasem cierpią z powodu zalania nie mniej niż inni

Należy ustalić, którzy z sąsiadów z dołu ucierpieli podczas awarii. Proszę wyjaśnić im przyczynę zdarzenia. Proszę przystąpić do gromadzenia dokumentów, które przydadzą się do ustalenia faktu i rozmiaru szkody. Proszę postarać się wszystko sfotografować i nagrać.

Szczegóły sporządzania protokołu zalania mieszkania

Protokół, w którym odnotowuje się fakt zalania oraz szkody wyrządzone mieszkaniu i mieniu poszkodowanego, to chyba najważniejszy dla Pana/Pani dokument. Dlatego należy podejść do jego treści bardzo poważnie.

Do sporządzenia tego dokumentu należy koniecznie zaprosić dwóch lub trzech świadków. Wówczas protokół będzie sporządzany przez komisję. Dobrze, jeśli sam dokument i wykaz usterek, który jest do niego dołączony, podpisze przedstawiciel zarządcy nieruchomości. Jeśli odmówi podpisu, wystarczy odnotować jego odmowę w samym protokole.

W tym dokumencie powinny znaleźć się następujące informacje:

• należy odnotować sam fakt zalania Pana/Pani mieszkania z podaniem daty i czasu sporządzenia protokołu, pełnego adresu mieszkania, liczby pokoi oraz piętra, na którym się znajduje;
• opis szkód wyrządzonych pomieszczeniom i mieniu (meblom, sprzętom gospodarstwa domowego) znajdującym się w nich;
• przyczyna wycieku (dokładna, jeśli nie jest przedmiotem sporu, lub domniemana).

Ogólnie rzecz biorąc, sporządzenie takiego protokołu jest obowiązkiem przedstawiciela zarządcy nieruchomości, ale lepiej jest ten dokument powielić, zwłaszcza w przypadku powstania rozbieżności przy jego sporządzaniu.

Praktyka pokazuje, że specjaliści zarządcy nieruchomości starają się w każdej sytuacji «nie zauważyć» własnej winy, zmniejszyć skalę skutków awarii i zignorować istotne dla poszkodowanej strony fakty. Czasami nawet próbują opóźnić sporządzenie protokołu, aby potem w ogóle go nie sporządzić.

Nie wszystkie szkody spowodowane zalaniem ujawniają się od razu: czasem potrzeba trochę czasu, aby zorientować się, że podłoga uległa zniszczeniu, a pod tapetą pojawił się grzyb.

W protokole należy uwzględnić wszystkie rozbieżności, jakie powstają między stronami podczas ustalania sprawcy awarii lub określania rozmiaru szkody. Swoją drogą, cała szkoda wyrządzona mieniu poszkodowanego może ujawnić się nie od razu, a po 2-3 dniach.

Na przykład mogą pojawić się żółte plamy na ścianach lub wybrzuszyć się parkiet. Te straty majątkowe mogą zostać wpisane do wykazu usterek jako uzupełnienie.

Jeśli okazał się Pan/Pani sprawcą zalania, należy koniecznie otrzymać jeden egzemplarz protokołu i wykazu usterek, aby «przypadkowo» nie znalazły się w nim na przykład zepsute urządzenia gospodarstwa domowego, które nie mają żadnego związku z zaistniałym zdarzeniem.

Następnym etapem jest przedstawienie roszczenia sprawcy zalania. Mogą to zrobić wszyscy poszkodowani zbiorowo lub każdy indywidualnie.

Sposoby oceny wyrządzonej szkody

W wyniku zalania ucierpi całe pomieszczenie: może obwisnąć sufit napinany, odkleić się tapeta i elementy dekoracyjne, ucierpieć laminat lub parkiet. Może ulec awarii instalacja elektryczna. Straci wygląd przemoczone meble, przepalić się sprzęt. Jak oszacować szkodę w ekwiwalencie pieniężnym?

Zawarcie porozumienia na drodze polubownej

Jeśli poszkodowana strona wyraża chęć dogadania się w trybie przedsądowym, można skorzystać z jednej z poniżej wymienionych metod wyceny:

• Weźcie za podstawę protokół zalania i wspólnie z sąsiadami oszacujcie przybliżoną kwotę odszkodowania, która mogłaby zadowolić obie strony. Jeśli strony dojdą do porozumienia, należy to odnotować, sporządzając odrębną ugodę. Wskażcie w niej uzgodnioną kwotę i potwierdźcie ją podpisami.
• Można ustalić koszty i rodzaje materiałów, które będą potrzebne do przeprowadzenia prac renowacyjnych uszkodzonego mieszkania, po czym sprawca zalania kupuje wszystko w sklepie na własny koszt i opłaca wykonanie prac remontowych.

Tę umowę również lepiej sformalizować w formie protokołu, aby poszkodowani nie zmienili zdania.

Jedną z zalet pokojowego rozwiązania konfliktu jest możliwość szybkiego usunięcia negatywnych skutków zalania: sądy zabierają czas, siły i zdrowie

W protokołach nie zapomnijcie wspomnieć, że po pokryciu szkody wszystkie roszczenia strony poszkodowanej zostaną w pełni zaspokojone. Pieniądze należy przekazywać tylko z pokwitowaniem ich odbioru. Po wykonaniu prac również należy wziąć pokwitowanie, że uzgodnione prace zostały wykonane w odpowiedniej jakości i w pełnym zakresie.

Przeprowadzenie niezależnej ekspertyzy

Jeśli strony konfliktu nie mogą dojść do porozumienia co do kwoty strat, można skorzystać z pomocy niezależnych specjalistów:

• Jako niezależny ekspert może zostać zaproszony rzeczoznawca z agencji rzeczoznawców lub Izby Przemysłowo-Handlowej. Należy z nim zawrzeć umowę, a po zakończeniu pracy powinien sporządzić opinię i wystawić rachunek za swoje usługi. Usługi eksperta może opłacić jedna lub obie strony w uzgodnionych udziałach.
• Możliwe, że opinia biegłego nie zadowoli stron, wtedy pozostaje tylko zwrócić się do sądu.

Opierając się na protokole zalania, materiałach fotograficznych i wideo, zeznaniach świadków i dokumentach potwierdzających wartość zniszczonego mienia, sąd powinien podjąć decyzję. Może zażądać przeprowadzenia ekspertyzy.

Za idealny można uznać taki wybór niezależnego rzeczoznawcy, któremu w pełni ufają obie strony konfliktu.

Postępowanie sądowe jest procesem długotrwałym. Wkraczając na tę drogę, należy dobrze znać perspektywy swojej sprawy.

Sposoby rozwiązania konfliktu

Sprawa zakończy się minimalnymi stratami dla obu stron konfliktu, jeśli obie strony wykażą chęć komunikowania się uprzejmie i konstruktywnie.

Sposób #1 — dwustronne konstruktywne negocjacje

Zawsze można znaleźć kompromisowe rozwiązanie, jeśli poszkodowani przypomną sobie, że w ich mieszkaniu dawno nie było remontu, a zniszczone mienie było stare, choć wciąż sprawne.

Postępowanie sądowe jest niekorzystne dla obu stron konfliktu: to dodatkowe koszty związane z samym sądem i przygotowaniami do niego w postaci niezależnej ekspertyzy.

Być może na agresywnie nastawionego sąsiada będą mogły wpłynąć następujące argumenty przedstawione przez osoby trzecie, którym ufają obie strony:

1. Przed rozpoczęciem procesu powód będzie musiał uiścić opłatę sądową, zależną od wartości przedmiotu sporu. Czyli poniesie wstępne koszty. W skład jego wydatków należy również wliczyć usługi konsultanta i adwokata.
2. Nie mamy prawa precedensowego, więc trudno jest przewidzieć, którą stronę poprze sąd. Być może koszty powoda okażą się daremne.
3. Jeśli sąd zdecyduje o powołaniu biegłego, usługi niezależnego rzeczoznawcy również opłaci powód. Sąd potrzebuje opinii specjalisty, na której będzie opierał swoje rozstrzygnięcie.
4. Źródłem odszkodowania ustalonego w postępowaniu sądowym może być tylko ten dochód, który pozwany otrzymuje oficjalnie. Jeśli pozwany nie ma umowy (kontraktu) z pracodawcą, maksymalna kwota, jaką sąd zobowiąże go do zapłaty, wynosi 1/5 część minimum socjalnego.

Zazwyczaj uświadomienie sobie, że można uzyskać pewną kwotę już teraz, polubownie się dogadując, albo długo dochodzić groszy, które i tak pochłonie inflacja, działa otrzeźwiająco.

Być może poszkodowani po prostu nie wiedzą, że przy obliczaniu szkody uwzględnia się nie cenę zakupu, ale wartość szacunkową mienia. Za te pieniądze, które można otrzymać w rezultacie, nie da się kupić nowego sprzętu. W najlepszym wypadku można tylko naprawić stary.

Swoje niuanse ma również dochodzenie zadośćuczynienia za krzywdę moralną. Ponieważ cierpienie moralne to pojęcie efemeryczne, a sąd potrzebuje materialnych dowodów, trzeba będzie przedstawić wyciągi z książeczki zdrowia potwierdzające wizyty u lekarzy w związku z pogorszeniem stanu zdrowia spowodowanym stresem związanym z zalaniem. Paragony z apteki również się nadadzą.

Sposób #2 — rozwiązanie konfliktu w sądzie

Nie we wszystkich przypadkach konflikty kończą się ugodą. Co czeka Pana/Panią w sądzie, jeśli rzeczywiście jest Pan/Pani sprawcą zalania sąsiadów z dołu? Jak pokazuje praktyka, sąd zazwyczaj staje po stronie powoda. Faktyczne domniemanie winy pozwanego można przezwyciężyć faktami na swoją obronę.

Dowody swojej niewinności pozwanemu zaleca się przedstawiać na piśmie w postaci sprzeciwów. Argumenty należy uzasadniać, potwierdzać zdjęciami i nagraniami wideo, zeznaniami świadków.

Wszelkie sprzeciwy pozwanego co do istoty pozwu powinny być wyrażone na piśmie, maksymalnie uargumentowane i potwierdzone zeznaniami świadków, zdjęciami i dokumentacją wideo.

Za najskuteczniejsze argumenty można uznać następujące:

• zalanie nastąpiło w wyniku nienależytego wykonywania przez spółkę zarządzającą swoich obowiązków w zakresie utrzymania instalacji;
• dokumentacja dotycząca oględzin pomieszczeń po zalaniu oraz oszacowania szkód nie jest obiektywna, ponieważ oględziny przeprowadzono pod nieobecność pozwanego lub w protokole nie uwzględniono jego uwag, brakuje podpisów i innych istotnych danych;
• żądania powoda są zawyżone, ponieważ nie uwzględniono zużycia jego mienia lub wliczono prace niezwiązane z usuwaniem skutków zalania.

Sprawca awarii powinien rozumieć, że jeśli jego argumenty nie zostaną przyjęte przez sąd, oprócz głównej kwoty pozwu będzie musiał pokryć także koszty sądowe, które obejmują opłatę sądową oraz wynagrodzenie adwokata, doradcy prawnego, niezależnego biegłego. Dlatego należy dołożyć wszelkich starań, aby polubownie rozwiązać konflikt.

A teraz proszę sobie tylko wyobrazić, ilu nieprzyjemności i wydatków można by uniknąć, ubezpieczając swoją odpowiedzialność na wypadek zalania mieszkania sąsiadów z dołu.

Szczególną uwagę w sądzie poświęca się pozwom zbiorowym. Jeśli zalanych jest kilka mieszkań, to najprawdopodobniej roszczenia będą właśnie zbiorowe.

Oczywiste jest, że z psoty lub złego zamiaru normalny dorosły człowiek nie będzie zalewać sąsiadów z dołu, ale nie można wykluczyć możliwości wystąpienia takiej sytuacji. W końcu to nieszczęśliwy wypadek. Jednak mimo że szkoda w mieniu sąsiadów została wyrządzona nieumyślnie, kłopoty z tego powodu mogą być bardzo poważne.

Jeśli natomiast przypadkiem zostali Państwo zalani przez sąsiadów z góry, zalecamy zapoznać się z tym, gdzie się zgłosić i jak postępować w zaistniałej sytuacji.

Podsumowanie i przydatny film na ten temat

Zresztą, swoją odpowiedzialność cywilną za zalanie sąsiadów można ubezpieczyć. Proszę się dowiedzieć o tym produkcie firm ubezpieczeniowych z poniższego filmu:

Konsultacja wideo z przedstawicielem kancelarii prawnej pozwoli Państwu usystematyzować informacje zawarte w tym artykule, podsumować wszystkie uzyskane dane i określić własny plan działania na wypadek, gdyby wina za zalanie mieszkania znajdującego się poniżej leżała po Państwa stronie.

Jeśli informacje zawarte w tym artykule uzyskali Państwo przed wystąpieniem nieprzyjemnej sytuacji związanej z zalaniem, mamy nadzieję, że zabezpieczą się Państwo, dodatkowo sprawdzając stan urządzeń sanitarnych i sprzętu AGD podłączonego do sieci wodociągowej. Być może zdecydują się Państwo ubezpieczyć swoją odpowiedzialność cywilną, co również jest słuszne.

Czy znają Państwo z pierwszej ręki zalanie mienia sąsiadów z dołu? Proszę podzielić się swoim doświadczeniem z innymi użytkownikami, opowiedzieć, jak poważna okazała się Państwa sytuacja i czy udało się Państwu ją rozwiązać polubownie. A może specjalizują się Państwo w obsłudze prawnej takich spraw w sądzie i chcieliby Państwo uzupełnić nasz artykuł przydatnymi zaleceniami? Proszę pisać swoje komentarze w poniższym bloku.